Документы для продажи квартиры: полный список на 2026 год

Для продажи квартиры в 2026 году продавцу нужны паспорт, документ-основание права, выписка из ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах и технический план, а при браке, детях, ипотеке или наследстве список расширяется. Налог платит продавец: по общему правилу при владении меньше 5 лет, а декларацию за 2025 год подают до 30 апреля 2026 года. Ниже полный перечень по ситуациям.

Базовый пакет продавца

Базовый набор нужен в любой сделке. Его собирает продавец, а риелтор проверяет комплектность и актуальность. Первые четыре документа нужны для регистрации и проверки, остальные просят покупатель или банк.

Выписка из ЕГРН отражает данные на день получения. По данным Т-Ж, с 2025 года электронная выписка для физического лица стоит 580 руб. за основную и 700 руб. за расширенную. Собственники получают данные о собственных объектах онлайн через Госуслуги бесплатно. Запрашивайте свежую выписку накануне сделки, чтобы увидеть последние аресты и запреты.

Подробную проверку по каждому пункту описывает чек-лист про юридическую чистоту квартиры. Общий порядок этапов смотрите в разделе сделки.

Когда нужно согласие супруга

Квартира, купленная в браке, по общему правилу считается совместной собственностью супругов, даже если оформлена на одного. Для распоряжения недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса). Без согласия супруг вправе оспорить сделку в суде.

Согласие не требуется, если квартира получена в дар или по наследству, куплена до брака либо режим имущества изменён брачным договором. В таких ситуациях попросите документы-основания и копию договора. Если продавец в разводе, понадобятся свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества или решение суда.

Типичная ошибка новичков - принять устное «мы не женаты». Требуйте паспорт со штампом или справку, а при сомнениях запрашивайте нотариуса. Согласие должно относиться именно к этой сделке и этому объекту.

Дополнительные документы по ситуации

Базовый пакет не покрывает сложных случаев. Ниже перечень бумаг, которые добавляются в зависимости от обстоятельств.

• Ипотечная квартира. Закладная или договор ипотеки, справка банка об остатке долга, согласие банка на продажу, реквизиты для погашения. Порядок работы с банками описан в разделе ипотека.
• Доля ребёнка. Разрешение органа опеки, документы на новое жильё, нотариус. Порядок смотрите в статье про продажу квартиры с долей ребёнка.
• Материнский капитал. Сертификат, нотариальное обязательство о долях, выписка СФР. Подробности в разборе про сделку с маткапиталом.
• Наследство. Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное право в ЕГРН, сведения о других наследниках.
• Доверенность. Нотариальная доверенность с правом продажи, паспорт представителя, проверка действующего статуса доверенности у нотариуса.
• Недееспособный или ограниченный собственник. Решение суда, документы опекуна, разрешение опеки.
• Долевая собственность. Уведомления остальным сособственникам о продаже доли с предложением выкупа (преимущественное право покупки, статья 250 ГК) и их письменные отказы.

Для каждой ситуации заведите отдельный лист в шаблоне и отмечайте, какие документы клиент уже передал.

Налог при продаже: что должен знать продавец

Налог платит продавец, и размер зависит от срока владения. По общему правилу доход от продажи не облагается налогом, если квартира в собственности дольше минимального срока: 5 лет, а в ряде случаев 3 года (статья 217.1 НК). По данным vc.ru, три года достаточно для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья.

Если срок не истёк, доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн рублей либо на подтверждённые расходы на покупку, оба варианта вместе применить нельзя (статья 220 НК). Ставки по данным Финансы Mail и vc.ru: 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год и 15% с части выше этого порога для налоговых резидентов. Проверьте ступени и особые случаи в действующей редакции кодекса и на сайте ФНС.

Сроки для продажи в 2025 году такие: декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля 2026 года, налог платят до 15 июля 2026 года. Для семей с детьми действуют льготные условия, подробности по ним сверяйте с ФНС. Клиенту важно сохранить договор покупки и подтверждающие расходы платёжные документы, они уменьшат налоговую базу.

Документы для самой сделки

Когда пакет проверен, начинается оформление. Основные документы сделки: договор купли-продажи в письменной форме (статья 550 ГК) с указанием цены, порядка расчётов и перечня зарегистрированных лиц. Передаётся квартира по акту приёма-передачи (статья 556 ГК), а переход права регистрируется в Росреестре.

В договоре предусмотрите срок снятия с регистрационного учёта, порядок оплаты коммунальных услуг до даты передачи, состояние счётчиков и показания на день подписания. Деньги за квартиру передавайте по расписке или через банковский инструмент. Принцип простой: каждая часть платежа получает письменное подтверждение, о форме читайте в статье про расписку о получении денег. Остальные материалы собраны в разделе документы.

Куда подавать документы на регистрацию

Договор и заявления подают на регистрацию перехода права в Росреестр: лично через МФЦ, через нотариуса или в электронном виде. Выбор канала влияет на комплект. При электронной подаче договор подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью, а бумажный экземпляр не нужен. Если одна из сторон не может использовать электронный канал, остаётся МФЦ или нотариус.

Перед подачей сверьте у регистратора или нотариуса, не изменились ли требования к форме документов и срокам. Практику регистрации в регионах корректируют, и список из этой статьи нужно считать рабочей основой, а не заменой консультации по конкретному объекту.

Что запросить у покупателя

Пакет продавца - половина картины. Со стороны покупателя понадобятся паспорт, подтверждение источника денег и документы по схеме расчётов. При ипотеке это одобрение банка, отчёт об оценке и кредитный договор, об этом подробнее в разделе ипотека. При использовании материнского капитала - сертификат и заявление о распоряжении. При оплате собственными средствами - договор аренды банковской ячейки, аккредитив или счёт эскроу.

Проследите, чтобы оба пакета были согласованы по срокам. Выписка продавца должна быть свежей к моменту выхода на сделку, а одобрение банка действует ограниченное время: срок указан в решении банка. Если одобрение закончилось, а регистрация не прошла, покупателю придётся повторно проходить процедуру.

Порядок и сроки подготовки пакета

Чтобы сделка не встала из-за мелочи, раскладывайте сбор документов по времени. Ниже ориентировочный порядок, сроки зависят от вашего региона, МФЦ и нотариуса, их уточняйте на месте.

1. День 1. Паспорт и основание права. Проверьте, что документ-основание читаем и на нём есть данные регистрации.
2. День 1-2. Выписка из ЕГРН. Закажите электронную выписку, сверьте собственников и обременения.
3. День 2-3. Справка о зарегистрированных. Закажите в управляющей компании или МФЦ, при необходимости соберите заявления на снятие с учёта.
4. Неделя 1. Согласие супруга и специальные бумаги. Запишитесь к нотариусу, запросите разрешение опеки, согласие банка.
5. За 1-2 дня до сделки. Свежая выписка. Повторно проверьте обременения и запреты.
6. День сделки. Акт приёма-передачи и расписки. Подпишите акт, оформите подтверждения платежей.

Как хранить документы клиента

Паспортные данные, сведения о семье и детях - персональные данные. Закон № 152-ФЗ требует согласия на их обработку (статья 9). Включите согласие в договор услуг и храните копии в закрытом месте: защищённом облаке или CRM с разграничением доступа. Не пересылайте сканы паспортов в общие чаты и не оставляйте их в переписке дольше, чем нужно для сделки.

Заведите единый реестр: одна папка на сделку с понятными названиями файлов, например «Иванова-выписка-ЕГРН-2026-11». Отметьте дату получения каждого документа и срок, когда он потеряет актуальность. Через неделю после сделки удалите лишние копии, оставив те, которые нужны для налога и отчётности по договору услуг.

Частые ошибки при сборе документов

1. Не проверяют брак. Продавец «забывает» про супруга, и сделку оспаривают через год.
2. Берут выписку за месяц до сделки. За это время на объект могли наложить арест.
3. Не собирают подтверждения расходов. Клиент не может уменьшить налог из-за отсутствия договоров и платёжек.
4. Путают срок владения. 3 года достаточно не всем, смотрите основание права.
5. Не фиксируют зарегистрированных. Покупатель получает квартиру с жильцом, которого нельзя выписать.

Что сделать на этой неделе

1. Соберите таблицу «базовый пакет» и отправьте её следующему клиенту до первой встречи.
2. Подготовьте отдельные листы для ипотеки, детских долей, наследства и доверенности.
3. Составьте для клиентов памятку по налогу с примером расчёта и ссылкой на ФНС.
4. Проверьте у нотариуса стоимость согласия супруга и срок его подготовки в вашем регионе.
5. Как выстроить поток клиентов после первой сделки - тема бесплатного интенсива, который мы рекомендуем. Начните с раздела профессия для общей картины.

Про налог при продаже квартиры читайте в статье «Налог с продажи квартиры: срок владения и вычеты», а про выписку из реестра в статье «Выписка из ЕГРН для риелтора».

Если в квартире прописан человек, отказавшийся от приватизации, смотрите разбор про продажу квартиры с отказником.