Коротко

  • Проверка застройщика занимает 5 шагов по открытым источникам: наш.дом.рф, ЕГРЮЛ на сайте ФНС, картотека арбитражных дел, проектная декларация и способ расчётов по договору.
  • По 214-ФЗ привлекать деньги дольщиков можно только при наличии разрешения на строительство, прав на земельный участок и проектной декларации (ст. 3); по общему правилу расчёты идут через счета эскроу (ст. 15.4).
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства по закону не менее 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование не менее 3 лет (ст. 7 № 214-ФЗ). Сверьтесь с актуальной редакцией.
  • Решение о покупке принимает клиент. Риелтор фиксирует, что проверил, где и когда, и сохраняет выписки: это защищает обе стороны.
  • На этой неделе составьте шаблон отчёта о проверке застройщика из 8 пунктов и прогоните по нему один действующий ЖК.

Застройщика проверяют в пять шагов по открытым источникам: карточка объекта на наш.дом.рф, выписка из ЕГРЮЛ на сайте ФНС, картотека арбитражных дел, проектная декларация и способ расчётов по договору. Вся проверка занимает час-два и снимает основную часть рисков до того, как клиент внесёт бронь. Ниже порядок действий, что искать в каждом источнике и как оформить результат, чтобы не отвечать за чужие обещания.

Зачем риелтору проверять застройщика, если покупает клиент

Закон не обязывает риелтора проверять застройщика, но обязывает исполнить то, что обещано в договоре услуг. Если вы пишете «сопровождение сделки с новостройкой» или «проверка объекта», проверка входит в услугу, и спрашивать будут с вас. Подробнее о границах ответственности в статье про ответственность риелтора перед клиентом.

Разделите три вещи: что вы проверяете (документы и открытые данные), чего не гарантируете (сроки сдачи, финансовое будущее компании) и что решает клиент. В отчёте клиенту пишите факты с источником и датой, выводы о покупке оставляйте ему.

Отдельный случай: вы продаёте квартиру на уступке (переуступка прав по ДДУ) или помогаете покупателю выбрать ЖК. Там проверка застройщика обязательна как часть проверки сделки. Общий порядок смотрите в разделе новостройки и в статье про порядок сделки купли-продажи.

Что проверить на наш.дом.рф в первую очередь

Наш.дом.рф - государственная единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), где застройщик обязан размещать информацию по объектам. Найдите нужный ЖК или застройщика по названию или ИНН и сверьте с тем, что сказал менеджер отдела продаж. Расхождения в данных - первая причина задать вопрос.

В карточке объекта смотрите:

  • разрешение на строительство: номер, адрес, срок действия, кто выдал;
  • проектную декларацию и её изменения: сроки ввода, характеристики дома, способ обеспечения обязательств;
  • информацию о земельном участке: собственность или аренда и срок аренды;
  • историю изменения срока ввода в эксплуатацию (если срок сдвигали, это видно по версиям декларации);
  • другие объекты этого застройщика: сданные, строящиеся, замороженные.

Сохраните скриншоты или PDF страниц с датой. Данные в системе обновляются, и через месяц карточка может выглядеть иначе.

Что показывает ЕГРЮЛ о застройщике

ЕГРЮЛ показывает, существует ли юридическое лицо, кто его руководитель и учредители, когда оно зарегистрировано и не находится ли в процессе ликвидации или реорганизации. Выписку по ИНН или названию можно получить бесплатно на сайте налоговой службы nalog.gov.ru (сервис egrul.nalog.ru), она оформляется в PDF с электронной подписью ФНС.

На что смотреть в выписке:

  1. Статус. «Действующее» - нормально. Запись о ликвидации, исключении, реорганизации или недостоверных сведениях - причина остановиться.
  2. Дата регистрации и основной вид деятельности. Если юрлицо создано под один проект (так часто делают, но это не нарушение), смотрите на группу компаний и опыт сданных домов в ЕИСЖС.
  3. Руководитель и учредители. Сравните с данными на сайте застройщика и в проектной декларации. Смена руководителя перед стартом продаж стоит упоминания в отчёте.
  4. Уставный капитал и адрес. Для застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, закон требует соответствия обязательным требованиям (ст. 3 № 214-ФЗ). Размер капитала проверяйте по актуальной редакции и данным декларации, а не по памяти.

Как искать арбитражные дела и банкротные сообщения

Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) открыта без регистрации: введите ИНН или название застройщика и посмотрите, где он ответчик и где истец. Банкротные дела отдельно видны в картотеке и в публикациях о банкротстве. Сама по себе судебная история даёт повод для вопросов, но не приговор.

Читайте по роли и предмету спора:

Что видитеКак читать
Застройщик - истец, взыскивает с покупателей и подрядчиковОбычная деловая активность, смотрите суммы и повторяемость
Застройщик - ответчик, иски подрядчиков и банковТревожный сигнал, если дел много и суммы крупные, проверьте статус
Иски дольщиков о неустойке и срокахПоказывает реальную практику сдачи домов, откройте 2-3 дела
Заявление о признании банкротом, наблюдениеОстановитесь и передайте информацию клиенту письменно

Цифры по количеству дел и суммам в отчёт вносите только те, что видите в картотеке на дату проверки, с пометкой даты.

Что закон 214-ФЗ требует от застройщика, и как это проверить

Закон № 214-ФЗ разрешает привлекать деньги граждан на строительство только при соблюдении условий ст. 3: есть разрешение на строительство, права на земельный участок и опубликована проектная декларация. Договор долевого участия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 4). Сверьтесь с актуальной редакцией: закон менялся неоднократно.

Если клиенту предлагают что-то другое (предварительный договор с внесением денег, вексель, договор займа, членство в ЖСК без разрешения), это повод усилить проверку. Такие схемы закон допускает только в отдельных случаях и под условия, которые нужно проверять в каждом проекте.

Практические проверки по закону:

  • Номер и дата разрешения на строительство совпадают с декларацией и договором.
  • Договор назван ДДУ, предмет описан (адрес, этаж, площадь, номер по проекту), указан срок передачи.
  • В договоре прописаны гарантийные сроки: по ст. 7 закона не менее 5 лет на объект и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. Условие о меньшем сроке проверьте с юристом по актуальной редакции закона.
  • Неустойку за просрочку передачи для граждан считают по ст. 6 закона; порядок и размер зависят от действующих правил и ставки ЦБ, поэтому цифру не обещайте.

Эскроу: как проверить, что деньги клиента защищены

По общему правилу с 1 июля 2019 года застройщик получает деньги дольщиков только через счета эскроу в уполномоченном банке: деньги лежат на счёте до ввода дома в эксплуатацию (ст. 15.4 № 214-ФЗ). Банк, номер счёта и порядок раскрытия указываются в договоре и в проектной декларации.

Что проверить:

  1. Банк-эскроуагент указан в проектной декларации на наш.дом.рф и совпадает с банком в договоре.
  2. Расчёт идёт на счёт эскроу, открытый на имя участника, а не на расчётный счёт застройщика.
  3. Договор не предлагает «внести на расчётный счёт сейчас, эскроу позже».
  4. Проект строится с использованием проектного финансирования - это видно из декларации, но не гарантирует сдачу в срок.
Эскроу защищает деньги дольщика, но не гарантирует, что дом построят в срок. Не пишите клиенту «деньги в безопасности, значит, всё надёжно». Корректная формулировка: «расчёты через эскроу, застройщик получит деньги после ввода дома».

Что делать с фондом защиты прав дольщиков

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (прежнее название - фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) создана на основании закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 и работает с проблемными объектами и банкротствами застройщиков, включая выплаты возмещения дольщикам в определённых случаях. Это не источник проверки перед покупкой, но показывает, как устроена защита, если проект застопорится.

Чего не делать: не обещать клиенту выплаты фонда по конкретной сумме и в конкретные сроки. Условия и размеры определяются законом и решениями фонда, и по конкретному объекту их нужно уточнять на сайте фонда и у юриста. В отчёт можно внести, внесён ли объект в перечни проблемных объектов на наш.дом.рф или на сайте фонда на дату проверки.

Как проверка выглядит на практике: пример

Пример-иллюстрация, не реальный случай. Клиент хочет взять квартиру в ЖК, который ему рекомендовал знакомый. Риелтор открывает карточку объекта на наш.дом.рф и видит, что срок ввода в декларации сдвинут второй раз. В выписке ЕГРЮЛ застройщик действующий, но в картотеке арбитражных дел есть несколько исков дольщиков о неустойке. Договор предусматривает расчёт через эскроу.

Риелтор не отговаривает и не уговаривает. Он готовит клиенту отчёт: факты, даты, ссылки на карточку, выписку и дела, а также вопрос к застройщику «чем объясняется перенос срока и когда новая дата». Клиент решает сам, и у риелтора остаётся документ, подтверждающий, что проверка была и что именно она показала.

Как оформить отчёт о проверке для клиента

Отчёт нужен не ради бумаги: он показывает клиенту, что именно вы смотрели, и не даёт спору превратиться в «вы нам не сказали». Достаточно одной-двух страниц, которые можно отправить в мессенджер или почту и сохранить в папке сделки.

Структура отчёта из восьми пунктов:

  1. Дата и время проверки, кто проверял.
  2. Полное название застройщика, ИНН, юрлицо, которое подписывает договор.
  3. Ссылка на карточку объекта в ЕИСЖС, номер и срок разрешения на строительство.
  4. Срок ввода по декларации и число его переносов, которые видны в системе.
  5. Статус по ЕГРЮЛ на дату проверки, приложенная выписка.
  6. Результат поиска в картотеке арбитражных дел: роли застройщика, наличие банкротных дел.
  7. Способ расчётов: банк эскроу, номер статьи закона, реквизиты по договору.
  8. Что не удалось проверить и почему (например, закрытый доступ, нет данных).

Последний пункт важен: честная запись «данные не найдены» защищает лучше, чем уверенный вывод без источника. Если цифры и факты нельзя подтвердить открытым источником, в отчёт их не вносят.

Чем отличается проверка при ипотеке и при уступке

Если клиент покупает в ипотеку, банк проверяет застройщика сам и ведёт список аккредитованных объектов. Это не отменяет вашей проверки, но задаёт порядок: сначала уточните у банка, аккредитован ли застройщик и объект, затем делайте проверку по открытым источникам. Отказ банка в аккредитации можно запросить у банка письменно как отдельный факт для клиента.

При уступке права требования по ДДУ добавляется ещё один слой: нужно убедиться, что продавец уступки действительно вправе передавать право, что застройщик не возражает против уступки, если это предусмотрено договором, и что обязательства по оплате исполнены. Сверяйте договор, регистрационную запись и справку застройщика об оплате.

Частые ошибки при проверке застройщика

Большинство ошибок связано с неполнотой и устаревшими данными, а не с недоступностью источников.

  • Проверяют только по рекламе. Буклет и сайт застройщика не заменяют карточку в ЕИСЖС и договор.
  • Берут данные месячной давности. Декларация, сроки и банкротные дела меняются, ставьте дату проверки в отчёте.
  • Путают юрлицо проекта и группу компаний. Смотрите, какое именно юрлицо подписывает договор.
  • Читают эскроу как гарантию сдачи. Это защита денег, а не срока.
  • Не фиксируют результат. Устная фраза «я проверил» не работает как доказательство. Нужен отчёт с датами и скриншотами.
  • Обещают сроки и доходность. Риелтор не отвечает за график строительства застройщика и не должен выдавать прогноз за факт.

Как выстроить поток клиентов после первой сделки - тема бесплатного интенсива, который мы рекомендуем.

Что сделать на этой неделе

  1. Составьте шаблон отчёта о проверке застройщика: ИНН, ссылка на карточку в ЕИСЖС, номер и срок разрешения, статус по ЕГРЮЛ, дела по картотеке, банк эскроу, дата проверки.
  2. Прогоните по шаблону один действующий ЖК вашего города и сохраните результат как образец.
  3. Добавьте в договор услуг с покупателем новостройки пункт о том, что входит в проверку и чего вы не гарантируете.
  4. Прочитайте статью про проверку юридической чистоты квартиры и объедините обе проверки в один чек-лист.
  5. Для ипотечных клиентов сверьте аккредитацию застройщика в банке: порядок описан в разделе про ипотеку.

Следующий этап после проверки застройщика: приёмка квартиры в новостройке.

Как устроены расчёты по ДДУ, читайте в статье про эскроу-счета при покупке новостройки.

Частые вопросы

Где проверить застройщика бесплатно?
Основные источники открыты: наш.дом.рф (ЕИСЖС) показывает разрешения, проектную декларацию и сроки по объектам, сервис ФНС даёт выписку из ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел kad.arbitr.ru показывает иски и банкротные дела. Данные стоит сверять между собой и с договором, который предлагают клиенту.
Что такое счёт эскроу при покупке новостройки?
Это специальный счёт в банке, на котором деньги дольщика лежат до ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Застройщик получает их только после выполнения условий договора. Порядок закреплён в ст. 15.4 закона № 214-ФЗ. Банк и номер счёта указываются в договоре долевого участия.
Может ли риелтор отвечать за проблемы застройщика?
За качество работы застройщика отвечает сам застройщик. Риелтор отвечает за то, что обещал по договору оказания услуг: если проверка входила в услугу, её нужно выполнить и зафиксировать. Не обещайте клиенту сроков сдачи и гарантий, которые зависят от застройщика, и опирайтесь на документы.
Что делать, если у застройщика есть арбитражные дела?
Наличие дел само по себе ни о чём не говорит: крупные компании судятся постоянно. Смотрите, кто истец и о чём иск. Тревожные признаки: заявления о банкротстве, иски подрядчиков и банков о взыскании крупных сумм, множество исков дольщиков о сроках. Передайте клиенту факты, оценку он делает сам.
Что делать клиенту, если застройщик признан банкротом?
Участник долевого строительства заявляет требования в деле о банкротстве, а возмещение может выплачивать публично-правовая компания «Фонд развития территорий» на условиях закона № 218-ФЗ. Условия и суммы определяются законом и решением фонда, их нужно проверять на сайте фонда и у юриста.

Источники

R
Редакция RBrok

Пишем о профессии риелтора, сделках и документах, опираясь на разборы практикующих агентов, юристов по недвижимости и ипотечных брокеров. Цифры в статьях проверяем по открытым источникам, истории героев публикуем с изменёнными именами.