Нужна ли риелтору лицензия или сертификат в России: что по закону (2026)

Нет, лицензия для работы риелтором в России не нужна. Государственное лицензирование отменили в 2002 году, а федерального закона о риелторской деятельности на момент публикации нет: действуют общие нормы Гражданского кодекса и закона о защите прав потребителей. Сертификаты и аттестаты гильдий существуют, но добровольны. Ниже разобрано, какие требования обязательны, какие нет и что готовит новая концепция регулирования.

Лицензии нет: что именно отменили и когда

Как сообщает РБК Недвижимость, лицензирование риелторов отменили в 2002 году, а профессия с тех пор живёт без специального государственного допуска. Попытки принять отдельный закон не раз заканчивались неудачей: законопроект о посреднической деятельности, подготовленный в 2017 году, был отклонён.

Отсутствие лицензии не равно отсутствию правил. Риелтор остаётся исполнителем по договору услуг, к нему применяют ГК, а в отношениях с гражданами - закон о защите прав потребителей. Подробнее о договорной основе читайте в материале кто такой риелтор и чем он занимается. Если риелтор нарушает права клиента, спор идёт по общим правилам, а не по специальному закону.

Что обязательно для начала работы

Допуск к профессии не нужен, но есть общие требования к любому, кто зарабатывает деньги.

1. Правовой статус. Работа по трудовому договору в агентстве, регистрация ИП или статус самозанятого. Условия и лимиты самозанятости проверяйте на сайте ФНС (npd.nalog.ru).
2. Договор с клиентом. Закон не требует конкретной формы для договора услуг, но без письменного текста трудно доказать объём работы и право на вознаграждение.
3. Учёт по 115-ФЗ. Посредники в сделках купли-продажи недвижимости относятся к субъектам закона о противодействии отмыванию доходов. Росфинмониторинг в письме от 12.05.2021 № 62 писал, что статус зависит от фактической деятельности, а не только от кода ОКВЭД.
4. Персональные данные. Риелтор обрабатывает паспорта и выписки, то есть выступает оператором персональных данных. По информации АиФ, при проверке стоит убедиться, что исполнитель есть в реестре операторов Роскомнадзора. Нужна ли именно вам отдельная регистрация, уточните в актуальной редакции закона № 152-ФЗ.

История с 115-ФЗ показывает, как быстро всё меняется. По данным Контура, с 10 января 2021 года риелторов освободили от обязательного контроля, а 14 июля 2022 года обязанность вернули. Среди практических требований, которые называет Контур: постановка на учёт, идентификация клиента, назначение специального должностного лица из штата и сообщения о сделках купли-продажи недвижимости от 5 млн рублей. Пороги и сроки уточняйте в действующей редакции.

Сертификат, аттестат, реестр: что это и чем отличается от лицензии

Лицензия даёт право заниматься деятельностью и её отзыв означает запрет. Сертификат и аттестат гильдии - подтверждение квалификации, которое выдаёт общественная организация, а не государство. Их отсутствие не запрещает работать.

На рынке встречаются три формы подтверждения:

По материалам АиФ, при проверке риелтора предлагают просить сертификат с QR-кодом и сверять запись в реестре гильдии на сайте организации. Это совет из публикации, а не требование закона. Как выбирать программы, смотрите в разделе обучение.

Чем риелтор отличается от профессий, где допуск обязателен

Чтобы оценить, чего нет у риелтора, полезно сравнить его с соседними профессиями в сделке.

Из таблицы видно, почему возникает путаница: клиент привык, что у «важных» специалистов есть допуск, и ожидает его от посредника. Объясняйте разницу коротко: ответственность риелтора строится на договоре и законе, а не на лицензии.

Что предлагают изменить: концепция 2026 года

В 2026 году тема регулирования вернулась. По данным Сравни.ру, в январе 2026 года прозвучало предложение ввести лицензирование с единым регулятором, обязательным письменным договором, страхованием ответственности как условием лицензии и компенсационным фондом. Это предложение, а не норма. Концепцию регулирования представили 16 апреля 2026 года на заседании коллегии Росреестра, а основной проект закона пока дорабатывается и в Госдуму не внесён.

Среди обсуждаемых идей, по тем же сообщениям:

• квалификационный экзамен на основе профстандарта «Специалист по операциям с недвижимостью» с переаттестацией раз в пять лет;
• региональный реестр специалистов с подачей заявлений через региональные порталы Госуслуг;
• запрет на самостоятельную работу самозанятых и переход на ИП или юрлицо;
• ограничения для лиц с судимостью за тяжкие и особо тяжкие преступления.

Эксперты, процитированные в публикации, прогнозируют вступление закона в силу через 6-18 месяцев после принятия. Пока проекта нет в Госдуме, любые сроки остаются оценкой. Профстандарт, на который опираются идеи, утверждён приказом Минтруда от 10.09.2019 № 611н и содержит 7 трудовых функций.

Страхование ответственности: добровольная замена допуску

Раз государственного допуска нет, рынок выработал собственный сигнал надёжности - полис страхования профессиональной ответственности. Он добровольный: условия определяет договор со страховщиком, а не закон. По данным Сравни.ру, на рынке встречаются предложения, где покрытие в 5 млн рублей стоит от 15 тыс. рублей. Это ориентир по сообщению издания, реальная цена зависит от страховой компании, периода и рисков.

Что смотреть в полисе: кто застрахован (физлицо, ИП или агентство), какие случаи покрываются (ошибка в проверке документов, утрата документов, нарушение сроков), лимит выплат на один случай и за период, франшиза и исключения. Типичное исключение - умышленные действия страхователя. Полис не заменяет аккуратной работы, но помогает покрыть убыток клиента, когда спор уже возник. О том, какие последствия бывают за ошибки, читайте в материале про ответственность риелтора.

Нужно ли образование и как учиться, если лицензии нет

Закон не требует конкретного диплома, поэтому уровень подготовки определяют работодатель и сам специалист. Профстандарт 611н выступает здесь ориентиром: он перечисляет трудовые функции уровней A, B и C, и по нему можно составить план обучения. Для функций уровня B предусмотрены услуги по сделкам с жилой недвижимостью, ипотеке и материнскому капиталу, поэтому начинать логично с права собственности, договоров и порядка регистрации.

Практичный минимум, который можно собрать без лицензии: курс по гражданскому праву в части сделок с недвижимостью, обучение работе с выпиской из ЕГРН, основы ипотечного кредитования и 115-ФЗ. Критерии выбора курса вынесены в раздел обучение. Смотрите на программу, преподавателей-практиков и то, можно ли проверить выданный документ. Название «сертификат» без проверки вам ничего не даёт.

Как агентству проверять сотрудников, пока нет обязательной аттестации

Собственник агентства не может переложить проверку на государство, поэтому делает её сам. Разумный набор: паспорт и подтверждение трудового статуса, проверка по открытым базам судебных приставов и судов, собеседование по порядку сделки, пробный период с наставником и тест по профстандарту. Добровольную аттестацию агентство вправе сделать условием работы, это его внутреннее решение.

Для руководителя это вопрос ответственности: клиент предъявит претензию агентству, а не сотруднику. Поэтому в должностных инструкциях стоит прописать, какие проверки объекта обязательны, кто их подписывает и где хранится документ-подтверждение. Схема работы с договорами разобрана в разделе сделки с недвижимостью.

Условный пример: проверка риелтора по пяти пунктам

Расчётная иллюстрация без реальных людей. Клиент готовится подписать договор и проводит проверку на 30 минут. Он смотрит запись в ЕГРЮЛ или ЕГРИП либо статус самозанятого на сайте ФНС, читает договор, просит назвать организацию, выдавшую сертификат, проверяет запись в реестре этой организации, спрашивает про страховой полис ответственности.

Результат: у исполнителя нет сертификата, зато есть договор с понятным перечнем действий и полис на оговорённую сумму. Для клиента это нормальная картина. Отсутствие сертификата не делает договор недействительным, а наличие красивого сертификата без чёткого договора ничего не гарантирует. Приоритет у текста договора и у реальных документов по объекту, о них - в разделе документы для сделки.

Частые ошибки

• Ожидание «лицензии», которой нет. Клиент и новичок ищут документ, которого не существует, и пропускают проверку договора.
• Путаница между добровольным и обязательным. Аттестат гильдии подают как «обязательный государственный».
• Игнор 115-ФЗ. Исполнитель считает, что без лицензии нет и обязанностей, и узнаёт о требованиях из запроса контролёра.
• Реклама «лицензированный риелтор». Такая формулировка вводит клиента в заблуждение, потому что лицензии на эту деятельность нет.
• Обещание «страховки» без полиса. Страхование добровольное: заявляйте его, только если полис действует и вы можете показать условия.

Что сделать на этой неделе

1. Проверьте, как вы описываете себя на сайте и визитке: уберите слова «лицензированный» и «сертифицированный», если за ними нет номера документа и названия организации.
2. Определите свой правовой статус (ИП, самозанятый, сотрудник агентства) и зафиксируйте его в шаблоне договора.
3. Сверьтесь с действующей редакцией 115-ФЗ и письмами Росфинмониторинга: нужна ли постановка на учёт именно вам.
4. Выберите одну добровольную программу аттестации и узнайте, какая организация её выдаёт и ведёт ли она публичный реестр.
5. Подпишитесь на уведомления Росреестра о концепции регулирования и просматривайте раздел профессия риелтора на RBrok. Как выстроить поток клиентов после первой сделки - тема бесплатного интенсива, который мы рекомендуем.

Как выбрать обучение: курсы риелторов.