Порядок сделки купли-продажи квартиры: 9 этапов по шагам (2026)

Сделка купли-продажи квартиры проходит в девять этапов: договор с клиентом, проверка объекта, задаток, договор купли-продажи, расчёты, подача на регистрацию, выписка из ЕГРН, передача по акту и налоги. Право собственности переходит к покупателю только после регистрации в Росреестре, а не после подписи. Ниже разобран порядок, который риелтору стоит вести как чек-лист, с нормами и сроками на 2026 год.

Девять этапов в одном списке

Порядок одинаков для большинства сделок на вторичном рынке. Отличается он деталями: ипотека добавляет оценку и банк, доли - нотариуса, дети - органы опеки.

1. Договор риелтора с клиентом: перечень действий, срок, вознаграждение.
2. Проверка объекта и сторон: выписка из ЕГРН, основания права, собственники, зарегистрированные лица.
3. Задаток или аванс по письменному соглашению.
4. Договор купли-продажи: предмет, цена, порядок расчётов, обременения, лица с правом пользования.
5. Расчёты: наличные, перевод, аккредитив, банковская ячейка.
6. Подача документов на регистрацию перехода права.
7. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право покупателя.
8. Передача квартиры по акту, закрытие коммунальных платежей.
9. Налоги, отчётность по 115-ФЗ, закрытие документов с клиентом.

О роли риелтора на каждом шаге читайте в материале кто такой риелтор и чем он занимается. Остальные темы по сделкам собраны в разделе сделки.

Этапы 1-2: договор и проверка объекта

До любых денег риелтор оформляет договор услуг и собирает данные об объекте. Обязательный минимум: свежая выписка из ЕГРН (проверяют собственников, обременения, арестов, площадь, кадастровый номер), документ-основание права (договор, свидетельство о наследстве, договор приватизации) и справка о зарегистрированных лицах.

Особое внимание у проверки идёт к трём вещам. Первое - лица, сохраняющие право пользования квартирой после продажи: по ст. 558 ГК это существенное условие договора, его надо назвать прямо. Второе - доли: при продаже доли действует преимущественное право покупки других сособственников (ст. 250 ГК), и нужно уведомить их письменно. Третье - семейное положение продавца и наличие нотариально заверенного согласия супруга там, где оно требуется. Объём проверок должен совпадать с договором услуг, об этом подробнее в материале про ответственность риелтора перед клиентом. Список документов для сделки собран в разделе документы.

Этап 3: задаток и аванс

Задаток закрепляет намерение сторон и обеспечивает исполнение договора. Соглашение о задатке заключают письменно (ст. 380 ГК). Если сделка сорвалась по вине получателя, он возвращает двойную сумму, если по вине давшего - задаток остаётся у получателя (ст. 381 ГК). Если соглашение не оформлено как задаток, сумма считается авансом, и при срыве её возвращают в одинарном размере.

Формулировка важна. «Принял от покупателя 100 000 рублей в счёт стоимости квартиры» не доказывает задаток. Нужны слова «задаток», основания, срок заключения основного договора и кем получена сумма. Расписка составляется в двух экземплярах, подписи сторон проверяются по паспортам. Как оформлять расписки, будет описано в отдельном материале раздела документы.

Этап 4: договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Он должен содержать данные, позволяющие определить объект (ст. 554 ГК: адрес, площадь, кадастровый номер) и цену (ст. 555 ГК). Ещё в нём пишут порядок расчётов, обременения, лиц с правом пользования, срок и порядок передачи квартиры.

Нотариальная форма для целой квартиры по общему правилу не обязательна. Она требуется, например, при отчуждении долей в праве общей долевой собственности (ст. 42 218-ФЗ с исключениями), а также если стороны сами выбрали удостоверение. Нотариус проверяет дееспособность, личность и законность сделки, а это снижает риск оспаривания. Решение зависит от состава собственников и рисков, поэтому его принимают до подготовки текста договора.

Этап 5: расчёты

Порядок расчётов определяет, кто рискует деньгами между подписанием и регистрацией. Основные способы:

Лучшая защита покупателя - привязать выплату к выписке ЕГРН. Для продавца важно получить деньги сразу после регистрации. Комиссии и условия определяют банки, сверяйте их заранее. Для ипотечных сделок порядок другой, он описан в разделе ипотека.

Этап 6-7: регистрация перехода права

Документы подают в Росреестр лично, через МФЦ, по доверенности или в электронном виде. Нотариально удостоверенные сделки регистрирует нотариус. Сроки по закону о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ):

Ускоренный режим доступен для регистрации права на квартиру по договору купли-продажи, кроме продажи с публичных торгов. В заявлении ставят отметку, а пошлину платят в двойном размере. Для физлица она составляет 4 000 рублей за обычную регистрацию и 8 000 за ускоренную (по публикациям на 2025 год, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если регистрацию приостановили из-за недостатков документов, сроки сдвигаются. Проверьте комплект перед подачей: паспорта, договор, документы об основании права, согласия, квитанция об оплате пошлины. Итог регистрации - выписка из ЕГРН, где покупатель указан собственником.

Этап 8: передача квартиры по акту

Передача оформляется актом (ст. 556 ГК). В акте фиксируют состояние квартиры, комплект ключей, показания счётчиков, отсутствие претензий и состав оставляемого имущества. Продавец передаёт квартиру свободной от прав третьих лиц, кроме оговорённых в договоре.

В тот же день закрывают коммунальные расчёты: стороны сверяют показания счётчиков, получают справку об отсутствии задолженности по услугам и взносам на капремонт, переоформляют лицевые счета. Если в квартире остаётся мебель или техника, перечень лучше приложить к акту.

Этап 9: налоги и отчётность

Продавец платит НДФЛ, если владел квартирой меньше минимального срока. По материалам ppt.ru на 2025 год, общий срок для освобождения - 5 лет, 3 года действуют для отдельных случаев, например для наследства, дара от члена семьи, приватизации и единственного жилья. Налоговая база уменьшается на имущественный вычет в 1 млн рублей либо на документально подтверждённые расходы на покупку. Ставка составляет 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого порога. Цену в договоре не ставят ниже 70% кадастровой стоимости: иначе доход считают от неё. Сверьтесь с НК РФ (ст. 217.1) и сайтом ФНС на 2026 год.

У риелтора своя отчётность. По данным Контура, посредники по недвижимости сообщают в Росфинмониторинг о сделках купли-продажи от 5 млн рублей в течение трёх дней и ведут анкету клиента, с которым заключён договор. Подробнее о правовом статусе - в материале нужна ли риелтору лицензия.

Когда порядок меняется: ипотека, доли, несовершеннолетние

Базовый порядок подходит для квартиры одного совершеннолетнего собственника без кредита. В других случаях добавляются шаги. При ипотеке покупателя банк оценивает объект и одобряет его, договор часто подписывают в банковской форме, а в ЕГРН появляется запись об ипотеке. Порядок для таких сделок описан в разделе ипотека.

При продаже доли добавляется уведомление сособственников и нотариальная форма сделки (ст. 250 ГК, ст. 42 218-ФЗ). Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные, как правило, нужно предварительное согласие органов опеки и попечительства, а срок подготовки растёт. Использование материнского капитала добавляет обязательство выделить доли детям после сделки. Перед такой сделкой уточните перечень документов у нотариуса или в банке и заложите в график время на согласования, а не только на регистрацию.

Условный пример: сроки и деньги в одной сделке

Расчётная иллюстрация без реальных людей. Квартира продаётся за 7 млн рублей, куплена 2 года назад за 5 млн. Задаток - 100 тыс. рублей. Расчёты идут через аккредитив, регистрацию подают через МФЦ.

Сроки: подготовка и проверка около недели, задаток, затем подписание договора, регистрация до 9 рабочих дней, передача по акту после регистрации. Если нужен результат раньше, ускоренная регистрация сократит срок до одного рабочего дня и обойдётся заявителю на 4 000 рублей дороже. Налог продавца: срок владения меньше пяти лет, налоговая база с вычетом расходов - 7 млн минус 5 млн, то есть 2 млн, и налог при ставке 13% составит 260 тыс. рублей. Для сравнения, вычет в 1 млн дал бы базу 6 млн, поэтому документы о покупке стоит сохранить. Свои цифры по вознаграждению посчитайте в калькуляторе комиссии.

Частые ошибки в порядке сделки

• Передача денег до регистрации без защиты. Платёж наличными при подписании оставляет покупателя без гарантий.
• Задаток без соглашения. Сумма считается авансом, и риск потерять её меняется.
• Забытые лица с правом пользования. Они не указаны в договоре, и покупатель получает в квартире жильца.
• Продажа доли без уведомления сособственников. Нарушение ст. 250 ГК открывает путь к оспариванию.
• Подача на регистрацию с неполным комплектом. Приостановка сдвигает сроки и срывает цепочку сделок.
• Занижение цены в договоре. Это риск для продавца при проверке налоговой, цену фиксируют честно.

Если хотите выстроить поток клиентов, чтобы сделок в работе всегда хватало, это тема бесплатного интенсива, который мы рекомендуем.

Что сделать на этой неделе

1. Составьте для себя чек-лист из девяти этапов с отметками «сделано, документ, срок».
2. Проверьте шаблон соглашения о задатке: слово «задаток», основание, срок основного договора, последствия срыва.
3. Добавьте в шаблон договора условие о лицах с правом пользования и порядок расчётов с привязкой к выписке ЕГРН.
4. Сверьте актуальные сроки и пошлины на сайте Росреестра и в НК РФ, обновите таблицу в шаблонах.
5. Пройдите свою последнюю сделку по списку и отметьте, какой этап обычно занимает больше всего времени. Обзор профессии - в разделе профессия риелтора.

Перед сделкой в новостройке сверьтесь с материалом о проверке застройщика.

Условия самого договора подробно разобраны в статье про договор купли-продажи квартиры.

Подробнее о предоплате: задаток и аванс при покупке квартиры. О форме расчётов: аккредитив или банковская ячейка.

Смотрите также: продажа доли в квартире.